Название под NDA до старта продаж
Разработка нового класса инвестиционного продукта в сегменте hospitality: ceremonial hotel как стратегическая модель развития региона Amed (Бали)
Индонезия, Бали
Девелопмент, hospitality, wellness & transformation, local culture
б6,8 га / 80+ ключей / смешанная модель отеля и частных резиденций
На восточном побережье Бали, в регионе, который долгое время оставался «в тени» туристического потока, стояла творческая, но амбициозная задача — создать новый продукт во всех смыслах слова - новый класс продукта в девелопменте и гостиничном бизнесе.
- Контекст и вызовРынок классического девелопмента и wellness-гостиниц уже был перегрет: новые проекты повторяли одни и те же сценарии, не создавая ни инвестиционной устойчивости, ни культурной ценности.
- ЦельCоздать новый класс продукта, соединяющий экономическую эффективность и глубокий смысл, — не очередной wellness-отель, а церемониальный центр, где человек, капитал и среда взаимодействуют в состоянии гармонии.
Проект начался не с архитектуры, а с исследования поведенческой и инвестиционной динамики Бали.
В рамках анализа:
●проведено сравнение 47 объектов в wellness-сегменте по ADR, загрузке, IRR и срокам окупаемости;
● выделены пять ключевых профилей гостей по мотивации (retreat-seeker, spiritual explorer, conscious creator и др.);
●рассчитаны сценарии роста спроса и распределения по регионам острова (Ubud, Uluwatu, Canggu, Amed);
●проанализированы инвестиционные риски и транспортно-инфраструктурные ограничения региона Amed, включая вопросы экологии и энергообеспечения.
Результат анализа показал: существует окно для нового класса продукта — ceremonial hospitality, который объединяет эмоциональную ценность, локальную идентичность и управляемую экономику
В рамках анализа:
●проведено сравнение 47 объектов в wellness-сегменте по ADR, загрузке, IRR и срокам окупаемости;
● выделены пять ключевых профилей гостей по мотивации (retreat-seeker, spiritual explorer, conscious creator и др.);
●рассчитаны сценарии роста спроса и распределения по регионам острова (Ubud, Uluwatu, Canggu, Amed);
●проанализированы инвестиционные риски и транспортно-инфраструктурные ограничения региона Amed, включая вопросы экологии и энергообеспечения.
Результат анализа показал: существует окно для нового класса продукта — ceremonial hospitality, который объединяет эмоциональную ценность, локальную идентичность и управляемую экономику
На основе аналитики была сформулирована стратегическая гипотеза:
устойчивость и прибыльность отеля напрямую зависят не от уровня роскоши, а от глубины смыслового и ритуального опыта гостя.
Далее разработан концептуальный фреймворк продукта:
устойчивость и прибыльность отеля напрямую зависят не от уровня роскоши, а от глубины смыслового и ритуального опыта гостя.
Далее разработан концептуальный фреймворк продукта:
- пятиуровневая модель смыслов (Nature – Body – Community – Ritual – Silence);
- система пространственного кода: ceremonial route (путь гостя через зоны);
- интеграция wellness, архитектуры и ритуальных практик в единую модель guest experience;
- сценарное проектирование поведения гостей (UX-сценарии 1–7 дней).
- Разработана FEM (financial efficiency model) с учётом сезонности и occupancy, построенная на миксе доходов от размещения, церемоний и ancillary services.
- Проведён расчёт сплита номерного фонда и non-room facilities для оптимального ROI.
- Сформированы сценарные модели IRR (9,7–12,5%), CAPEX/OPEX и горизонты окупаемости.
- Смоделирована unit-экономика для каждого блока (stay, ceremony, community).
- Создана база допущений для переговоров с инвесторами и разработчиков мастер-плана.
- Руководство мастер-планом: разработка функциональной логики территории (зоны проживания, церемониальные площадки, переходы).
- Применение принципов биофильного и контекстного проектирования: архитектура встроена в рельеф и ритуальный ландшафт.
- Баланс между коммерческой ёмкостью и приватностью — ключевой драйвер ROI и клиентского опыта.
- Разработана ESG-политика проекта:
- Environmental: энергоэффективность, водооборот, локальные материалы.
- Social: вовлечение местных мастеров и жрецов, обучение и занятость.
- Governance: прозрачные процессы и соответствие национальной стратегии устойчивого туризма Индонезии.
- ESG стал не «требованием инвестора», а частью смысловой архитектуры проекта.
- Создана бренд-платформа и визуальная система Lumana Sanctuary:
- тональность — «тихая сила»,
- визуальный язык — свет, текстуры, дыхание природы.
- Подготовлены презентационные материалы для private placement: инвестиционный deck, аналитика, нарратив, расчёт доходности.
- Разработан sales kit для премиум-инвесторов и партнеров девелоперов.
- Отсутствие рыночных аналогов — необходимость доказать жизнеспособность нового класса продукта.
- Сопряжение ритуальных и коммерческих сценариев без потери аутентичности.
- Работа с мультикультурными командами и локальными сообществами (традиционные практики Amed).
- Необходимость соблюдения устойчивого баланса между ROI и ESG.
Результаты
- Сeremonial
hospitalityСформирована и защищена новая концепция рынка - Предынвест
фаза
Подготовлен мастер-план, бренд, инвестиционные материалы. - Инвестиционная и проектная ФЭМПроведено комплексное исследование, расчет FEM и моделирование IRR.
