ИстраLand
Стратегия и управление комплексным девелоперским проектом: раскрытие потенциала ограниченного земельного актива и формирование инвестиционно устойчивой модели
Истринский р-н МО
КРТ, девелопмент, hospitality, развитие территорий
72 Га
Проект ИстраLand стал примером того, как можно управлять сложным девелоперским активом в условиях, где, казалось бы, невозможно объединить правовые, инженерные и экономические интересы.
Территория площадью 72 гектара в Истринском районе сочетала природоохранные, инженерные и культурные ограничения, сложную геологию и разнотипное землевладение.
Большинство участников рынка рассматривали этот участок как экономически нецелесообразный для освоения.
Территория площадью 72 гектара в Истринском районе сочетала природоохранные, инженерные и культурные ограничения, сложную геологию и разнотипное землевладение.
Большинство участников рынка рассматривали этот участок как экономически нецелесообразный для освоения.
- Контекст и вызовПри доле освоения менее половины территории требовалось сделать проект рентабельным.
Классическая логика — «меньше плотность, выше статус» — не работала: себестоимость инженерии и подготовки земли обесценивала формат.
Задача заключалась в обратном: повысить плотность, сохранив ощущение приватности и премиального качества, создать новую форму жизни для сегмента доступного премиума — курортный стиль за городом, но без избыточных метражей. - ЦельЗадача заключалась не просто в создании концепции, а в построении системной стратегии управления проектом “под ключ” — от анализа и снятия ограничений до формирования инвестиционной модели, способной доказать банку и рынку, что проект не только возможен, но и способен обеспечить устойчивый возврат на капитал.
Вместо традиционной “rare density” для премиальных посёлков была создана новая парадигма — “curated density”: уплотнение не ради квадратных метров, а ради насыщенности жизни.
Застройка собрана в микрокварталы с короткими связями, где социальная близость компенсирует отсутствие масштабных участков.
Так появилась логика «посёлка-резорта» — не территория домов, а территория сценариев..
Застройка собрана в микрокварталы с короткими связями, где социальная близость компенсирует отсутствие масштабных участков.
Так появилась логика «посёлка-резорта» — не территория домов, а территория сценариев..
Для каждого типа жителей разработаны жизненные сценарии:
Результат — эмоциональная плотность среды: маленькие участки ощущаются как часть масштабной, насыщенной жизни.
- утро — спорт, работа — комьюнити-зона, вечер — террасы, прогулки, wellness.
Результат — эмоциональная плотность среды: маленькие участки ощущаются как часть масштабной, насыщенной жизни.
Сформирован архитектурный язык “accessible premium”:
- чистая пластика фасадов, пропорции света и воздуха, выразительная вертикаль при компактных пятнах застройки.
Впервые в сегменте доступного премиума wellness-инфраструктура стала не опцией, а центром модели:
Это позволило сделать проект инвестиционно устойчивым: доходность усиливается не плотностью, а временем присутствия и сервисом.
- healing-отель, термальный клуб, фитнес, рестораны и парки образуют «второе ядро» помимо жилой функции.
Это позволило сделать проект инвестиционно устойчивым: доходность усиливается не плотностью, а временем присутствия и сервисом.
Благодаря переработке сплита форматов (ИЖС / таунхаусы / апартаменты / отель) и перераспределению общественных зон:
- IRR проекта вырос на 27% без увеличения площади освоения;
- получен более высокий yield на сотку за счёт роста капитализации средовых форматов;
- сформирован пакет для проектного финансирования, прошедший защиту в Сбере.
Ключевые показатели (по базовому сценарию)
Проект получил проектное финансирование по ФЗ-214 от Сбер.
- Доходность на соткуСформирована новая экономика плотности — проект с высокой плотностью воспринимается как премиальный за счёт дизайна и сценариев.
- Баланс бизнес и премиумСоздан новый формат рынка: курортный посёлок для сегмента «доступный премиум».
- Повешение доходностиПовышена рентабельность и капитализация без увеличения footprint застройки.
- ФЗ-214Проект получил проектное финансирование по 214-ФЗ от Сбера.
